Gestión Energética en Comunidades de propietarios

En los últimos años se ha popularizado un modelo de contratación de servicios energéticos en comunidades de vecinos, que, aun existiendo desde hace mucho tiempo resulta novedoso. Se trata de la figura del Gestor Energético, que ha rasgos generales se encarga del mantenimiento de instalaciones comunes de producción de agua caliente sanitaria y calefacción, y del  suministro y facturación energética a los vecinos.
Este modelo de gestión energética está presente en mucho de los nuevos PAUs y Ensanches que se han construido en diferentes zonas de España y que engloban un elevado número de viviendas.
La razón de este modelo de contratación, frente al clásico, donde en una comunidad cada propietario contrata el suministro energético, se basa en que los equipos de producción de calor son centralizados.
Obedeciendo a razones de eficiencia y economía, muchos de estos nuevos parques de viviendas se han diseñado con instalaciones centralizadas de producción de Calefacción y ACS, ubicando contadores individuales de energía en cada vivienda que mide el consumo de agua  caliente y calefacción  que cada vecino realiza.

Por esta razón, en estas comunidades de propietarios, se hace necesario, por un lado la contratación de un servicio de mantenimiento de las instalaciones comunes, y por otro la de un gestor que se ocupe de la lectura de los contadores individuales y la correspondiente facturación a cada usuario, e incluso sea el responsable de garantizar el suministro de energía.
En comunidades antiguas de instalaciones centralizadas sin contadores individuales, no existe la figura del Gestor Energético, se solía contratar el mantenimiento correctivo de equipos comunes por un lado, y era el administrador de la finca el encargado de la facturación energética a los propietarios, normalmente aplicando un coeficiente correctivo sobre la factura de combustible primario consumido en función de los metros cuadrados de la vivienda.

Gestor Energético

El modelo de gestor energético pretende ir un paso más allá, dotando de un mayor protagonismo al mantenimiento de equipos comunes de la comunidad de propietarios, cuya responsabilidad recae en la misma empresa que es responsable del suministro y facturación energética.
La Eficiencia energética puede conseguirse, por un lado gracias a la tecnología de contadores individuales que permite asignar costes reales de consumos a cada propietario y por otro al hecho que el responsable último del suministro de energía sea el mismo que el encargado de mantener los equipos productores de la comunidad, con lo cual deberá ir un paso adelante sobre un mero mantenimiento correctivo.

Muchas de estas instalaciones cuentan con equipos de producción energética eficiente, basados en nuevas tecnologías y en energías renovables, como calderas de condensación y bajo consumo o paneles solares, cuyo objetivo es la disminución de contaminantes y del gasto energético de la comunidad. Pero estos equipos de tecnología avanzada requieren de un correcto mantenimiento y operatividad. Difícilmente van a rendir como deben si la responsabilidad de quién los mantiene y de quién suministra la energía no están ligadas.

Modelos de contratación

No obstante, en la práctica, la juventud de estos parques de viviendas origina que en muchos casos los vecinos ni siquiera conozcan está situación. Normalmente la empresa encargada de la instalación de los equipos productores de calor y ACS en fase de construcción, es la que en primera instancia se ocupa de la Gestión Energética de la Finca, de tal manera que cuando los propietarios ocupan sus viviendas ya tienen contratado este servicio.
En la mayoría de los casos esta situación provoca que las condiciones de contratación no sean las idóneas, ya que el usuario no participó en su definición, o incluso sean poco coherentes con la naturaleza inicial del modelo de Gestión Energética.
La forma de cobro de la empresa gestora es fundamental para garantizar que se cumpla el objetivo de Eficiencia Energética que se pretendía en la fase de diseño. Habitualmente se cobra a cada propietario una cantidad fija en concepto de mantenimiento y facturación y una cantidad variable dependiente del consumo energético realizado.
El gestor hace frente al pago de energía primaria, gas, gasoil, etc. Y a veces del agua y luego refactura al usuario.

Gestión Energética eficiente

Si el gestor cobra a cada vecino de la comunidad en función de la energía primaria consumida por los equipos, aplicando luego un factor de reparto en función de las lecturas de contadores, nadie garantiza que el mantenimiento de las instalaciones se esté llevando a cabo con arreglo a criterios de Eficiencia Energética, ya que el mayor consumo de energía primaria es absorbido por el propietario y no por la empresa Gestora.
Un mayor consumo de energía primaría puede ser debido a mayor demanda del usuario, en tal caso la empresa gestora poco puede hacer, pero también puede originarse por una bajada de rendimiento de los equipos o un mal funcionamiento.
Si además la empresa gestora aplica un porcentaje sobre la energía primaria en base a su beneficio, un mayor consumo supondría mayores ingresos, y perjudicaría de manera directa a la comunidad de propietarios.
Una forma de evitar  esta situación es que la empresa encargada de la Gestión de la Energía cobre por energía real consumida por el propietario.
La presencia de contadores individuales de energía posibilita tal actuación. De esta forma el usuario está `pagando por la energía real que consume puertas a dentro de su vivienda, y cualquier aumento en los consumos de energía primaria producidos por ineficiencia de las instalaciones recaería sobre la empresa gestora, dando lugar a que esta se preocupe no solo por un mantenimiento correctivo si no también predictivo, haciendo mayor énfasis en criterios de eficiencia energética.